销售不动产交什么税?企业销售不动产涉及税费

销售不动产交什么税?企业销售不动产涉及税费
（一）营业税：
1.根据《中华人民共和营业税暂行条例》及实施细则的规定，转让购置的房产，按“销售不动产”税目（税率为5%）征收营业税。
（1）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人将受赠、政府和主管部门划拨等非购置的不动产再销售时，以全部收入为营业额征收营业税（自2003年1月1日起执行，财税[2003]16号）。
单位和个人销售其购置的不动产，以销售不动产的全部收入减去购置不动产的原价后的余额为营业额征收营业税。单位和个人销售其购置的不动产或转让其受让的土地使用权的原价是指购置不动产、受让土地使用权发票上注明的价款，不包括购进不动产、受让土地使用权过程中支付的各种费用和税金（自2003年1月1日起执行，穗地税发[2003]141号）。
（2）单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
2.转让自建房产。
（1）自建建筑物出售，适用“建筑业”税目，税率3％；
计税依据为:①按同类工程的价格确定；
②没有同类工程价格的，按以下公式核定计税价格：
计税价格=工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）。
（2）销售自建房产，适用“销售不动产”税目，税率为5％；
计税依据为从购买方取得的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）。
（二）企业所得税
根据《企业所得税法》及其实施条例规定，取得房产销售收入应并入当期收入总额计算缴纳企业所得税。
1.实行查账征收企业：企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。其计算公式为：
应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-准予允许弥补的以前年度亏损
应纳税额=应纳税所得额×适用税率
2.实行核定征收企业：不符合查账征收方式的纳税人，可以实行核定征收方式。其计算公式为：应纳所得税额=应纳税收入额×应税所得率×适用税率
或：应纳所得税额=成本费用总支出/（1-应税所得率）×应税所得率×适用税率
（三）城市维护建设税和教育费附加
应纳城市维护建设税=实际缴纳的营业税税额×7%
应纳教育费附加=实际缴纳的营业税税额×3%
（四）土地增值税
土地增值税以纳税人出售商品房所取得的增值额为计税依据。
增值额为纳税人出售商品房所取得的收入减去扣除项目金额的余额。
1、出售商品房所取得的收入，包括货币收入、(会计学习网http://www.2361.net)实物收入和其他收入的全部价款和有关的经济收益，包括计入售房价款中代县级及县级以上人民政府收取的各项代收款项。
2、非房产开发企业扣除项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额
（2）纳税人转让旧房及建筑物的重置成本，①旧房及建筑物的评估价格。具体是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地的税务机关确认。②凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算；③对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，实行核定征收(财税[2006]21号)。
（3）与转让房地产有关的税金。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
3、应纳税额。
计算土地增值税应纳税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除数的简便方法计算，具体公式如下：
（1）增值额未超过扣除项目金额的50%
应纳税额=增值额×30%
（2）增值额超过扣除项目金额的50%，未超过100%
应纳税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
（3）增值额超过扣除项目金额的100%，未超过200%
应纳税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
（4）增值额超过扣除项目金额的200%
应纳税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
上述公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
（五）印花税
房产转让合同按“产权转移书据”项目，税率为0.5‰，计税依据为应税凭证所载金额。
（六）堤围防护费
内资企业按计税收入额的0.1%缴纳，外资企业按计税收入额的0.09%缴纳。