利用非应税项目节税方式说明

利用非应税项目节税方式说明
利用非应税项目节税，一是对特殊情况可以减免税的项目及时申优惠，二是按照房产余值计税的情况下，不构成应税房产的部分尽量分开核算，不计入纳税基数。

　　节税方式一：利用减免税政策节税

　　财税〔2015〕130号文第二条规定，经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆，同时符合下列条件的，其用于体育活动的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税：

　　（一）向社会开放，用于满足公众体育活动需要；

　　（二）体育场馆取得的收入主要用于场馆的维护、管理和事业发展；

　　（三）拥有体育场馆的体育社会团体、体育基金会及体育类民办非企业单位，除当年新设立或登记的以外，前一年度登记管理机关的检查结论为“合格”。

　　案例：特殊项目减免房产税

　　2016年2月，广州恒大淘宝和广州富力两家中超俱乐部分别获得天河体育场内场、越秀山体育场和广州大学城体育场副场的20年承租资格。其中，广州恒大淘宝足球俱乐部承租天河体育中心内场，每期出租年限5年，实行有条件续签，总租期累计不超过20年。在场地所有权不变的情况下，恒大在体育场承租范围内享有独立使用权、管理权，同时约定承租场地不得用于与足球事业或群众体育无关的营利性质的商业活动以及其他活动，强调要保证体育惠民开放，在承租期间须保持名下足球队中超俱乐部资格、“广州”冠名和广州主场。

　　上述合作方式，约定惠民开放，不开展商业活动等，不论是哪一方最终缴纳房产税，均可以按财税〔2015〕130号文的规定享受房产税减免优惠。

　　节税方式二：划分应税项目、非应税项目可节税

　　从值计税的情况下，计税房产原值包括房产、土地的价值，不构成房产的建筑、占用的土地，也就不计算房产税。具体操作时，需注意将应税项目、非应税项目独立核算，应税项目，应按规定计入纳税，避免滞纳金、罚款；非应税项目不计算房产税，避免多缴税。

　　案例：某企业“不可移动的房屋配套设施”未计算房产税被罚

　　（江苏省盐城地税局2015年12月18日公布）

　　税务人员在税收风险应对过程中发现，某公司的一幢新建厂房自2014年4月29日入账并投入使用，但该公司并未将该厂房配置的消防、照明等设施以及发电机房并入房产原值缴纳房产税。税务人员认为上述属于“不可移动的房屋配套设施”应当并入房产原值计算房产税。该公司账面记录的该幢厂房的消防、照明设施以及发电机房合计金额为181.6万元。对此，税务人员向该公司宣传了相关的税收政策，对其少申报房产税的行为予以补征房产税1.53万元，同时加收滞纳金，并处以50%的罚款。

　　常见不构成房产的项目

　　需要计算房产税的项目应当计税，当然对于非应税项目，计算房产税时也应注意剔除。

　　根据财税地字[1987]3号、国税发[2005]173号等文件规定，不构成房产的项目通常包括：

　　1.独立于房屋之外的建筑物，如：围墙、道路、绿化、景观、停车场、露天游泳池、喷水池等；

　　2.可随意移动的或独立于房屋之外的各种设备、软件系统，如：室外消火栓、室外给排水设施，计算机网络系统等(注：弱电综合布线系统、安防系统、视频监控系统等与建筑物相关的需要纳入房产原值计征房产税)

　　3.不属于房产原值的工程部分的费用，如：相关的设计费、检测费等

　　4.房产进行评估增值的，仍按照历史成本即调整前的房屋原价计算缴纳房产税。 (苏地税发[1999]87号)

　　5.特殊土地价值：非应税房产分摊的土地价值、划拨取得的土地（税总便函解读财税[2010]121号文之一）、租地建房的土地租金（厦地税函[2011]8号、常地税一便函[2011]10号）