房地产来票去公积金贷款,来的预收款发票怎么处理

    房地产来票去公积金贷款,来的预收款发票怎么处理

　　房地产开发企业在收到预收款时，可以向购房者开具增值税普通发  票，在开具增值税普通发  票时暂选择“零税率”开票，金额为实际收到的预收款。在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。在开具发  票次月申报期内，通过《增值税预缴税款表》进行申报，按照规定预缴增值税。预收款所开发  票金额不在申报表附表（一）中反映。

　　在交房时，按所售不动产全款开具增值税发票，按规定申报纳税。

根据上述规定，当交完全款或银行（公积金）按揭贷款全部转到开发帐账户时，开发上再全额开具增值税普通发  票，“零税率”开发商可能会收回。

　　房地产开发企业收到预收款时如何缴税

　　根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

　　第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

　　应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

　　适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

　　第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

　　第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

　　第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：

　　应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

　　第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

　　第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　因此，房地产开发企业收到预收款时应按照3%的预征率计算预缴增值税。待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税，已预缴的增值税可以按规定抵减。

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