房地产开发企业增值税如何缴纳

房地产开发企业增值税如何缴纳

根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税.计算方法为:

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%.

上述公式中的适用税率或征收率,根据纳税人适用的计税方法不同分别选择,纳税人适用一般计税方法的,按11%的适用税率计算,适用简易计税方法的,按5%的征收率计算.计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定,开工日期在2016年4月30日前的老项目,纳税人可以选择适用简易计税方法,一经选择,36个月内不得变更,上述日期后开工的新项目,只能适用一般计税方法.

某房地产开发企业的新项目,适用一般计税方法.2017年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元.

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

= 2,220.00 ÷ (1+11%)* 3% =60.00万元

增值税简易计税征收率有几种

增值税简易计税征收率有5种.

(一)按征收率3%计税的情形.

1.药品经营企业(取得食品、药品监督管理部门颁发的《药品经营许可证》获准从事生物制品经营的药品批发和零售企业)销售生物制品.

2."营改增"试点纳税人中的一般纳税人,以本地区试点实施之日(含)前购进或者自制的有形动产为标的物,提供的经营租赁服务,试点期间可以选择适用简易计税方法,按3%的征收率计税.

3."营改增"试点纳税人中的一般纳税人提供的公共交通运输服务,可以选择按简易计税方法,依3%的征收率计税.

(二)有下列情形的,按照4%征收率减半征收增值税.

1."营改增"试点纳税人中的一般纳税人,销售本地区试点实施之日(含)以前购进或者自制的,自己使用过的固定资产(根据财务会计制度已经计提折旧,下同).

2.原增值税纳税人,购进或者自制固定资产时为小规模纳税人,认定为一般纳税人后,销售自己使用过的固定资产.

3.按简易办法征收增值税的原增值税一般纳税人,销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产.

4.适用一般计税方法的原增值税一般纳税人,销售其按照增值税暂行条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产.

5.原增值税一般纳税人销售自己使用过的,属于2009年1月1日增值税转型改革或本地区扩大增值税抵扣范围以前购进或者自制的固定资产.

(三)按征收率4%计税的情形.

1.寄售商店代销寄售物品(含居民个人寄售的物品);可自行开具增值税专用发票.

2.典当业销售死当物品;可自行开具增值税专用发票.

3.经国务院或国务院授权机关批准的免税商店零售的免税品.

4.拍卖行受托拍卖增值税应税货物,向买方收取的全部价款和价外费用.

(四)销售下列货物的行为可选择按6%的征收率计税.

1.县级及县级以下小型水力发电单位(各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦及以下的小型水力发电单位)生产的电力.

2.自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料.

3.以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含黏土实心砖、瓦).

4.用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织(自产)制成的生物制品.

5.自产的自来水.

6.自产的以水泥为原料生产的商品混凝土.

7.自来水公司销售购进的自来水;其购进自来水取得增值税扣税凭证上注明的增值税税款不得抵扣.

8.单采血浆站销售非临床用人体血液.

以上第一种~第七种应税行为,纳税人可自行开具增值税专用发票.

(五)简易计税方法的相关规定.

应纳税额=销售额×征收率;销售额指纳税人提供应税服务取得的全部价款和价外费用,但不包括其应纳税额,纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的,销售额=含税销售额÷(1+征收率).

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