土地增值税计算方法

一、土地增值税实行四级超率累进税率

    (一)增值额未超过扣除项目金额50%的部分                                税率为30%

    (二)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分          税率为40%

    (三)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分         税率为50%

    (四)增值额超过扣除项目金额200%的部分                                 税率为60%

   二、计算土地增值税税额，具体公式如下：

  (一)增值额未超过扣除项目金额50%的：             土地增值税税额=增值额×30%

  (二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：   土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

  (三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的：  土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

  (四)增值额超过200%的：                          土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

    三、扣除项目

    (一) 取得土地使用权所支付的金额，取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

   （二）房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

    1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

    2、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

    3、建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

    4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

    5、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

    6、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

    （三）房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

    财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和的５％以内计算扣除。

    凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和的１０％以内计算扣除。

    上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

    （四）评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

    （五）税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加和地方教育附加，也可视同税金予以扣除。

   （六）加计２０％的扣除，根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和，加计２０％的扣除。

    [例] 某房地产开发企业开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以每平方米4,000元价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。

 第一步，计算商品房销售收入

      4,000×10,000=4,000万

   第二步，计算扣除项目金额

     1、购买土地使用权费用：300万元

     2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500元×10,000平方米＝1,500万元

     3、房地产开发费用：

    因为不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。

     4、计算加计扣除：（300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元

     5、税金：170万元

    扣除项目金额＝300＋1,500＋180＋360＋170＝2,510万元

   第三步，计算增值额

   增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计

         ＝4,000－2,510＝1,490万元

   第四步，确定增值率

   增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％

   增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％

   第五步，计算土地增值税税额

   土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

                 ＝1,490×40％－2,510×5％

                 ＝596－125.50

                 ＝470.50万元