土地成本抵扣增值税账务处理

土地成本抵扣增值税账务处理

1、支付/取得的土地出让金是免税的,即全额入"成本"科目.

2、财会(2016)22号文规定的是"抵扣"的税额,不应适用"抵减"的情况."抵扣"是进项税自销项税中抵扣,按照增值税原理是顺理成章的,而土地成本是在"免税"的前提下还允许"抵减",会计处理应包含两层意思,一是企业支付的土地出让金是免税的,是应全额列计成本科目的;二是政府规定房地产项目上游的土地"免税",从增值税链条上来看是鼓励土地的下游降低销售价格,这是政府鼓励下的市场行为,政府在免税的前提下还允许"抵减"销项税额,这是政府给予房地产企业的一种税收补助,且只有在增值税纳税义务发生时间才允许"抵减",即结转收入成本时,应是"与收益相关",应计入"营业外收入".

3、土地成本的"抵减"应不同于旅行社业务的"抵减".旅行社允许以抵减的形式确保企业税负不增加,是考虑旅行社的下游基本都是餐饮业的个体工商户、交通运输业的无法开具专票的客运服务,为了确保企业税负不降低,才允许以"抵减"的形式稳定企业税负.

取得土地使用权的会计处理

1.用于土地开发的土地使用权

根据企业会计准则,房地产企业开发取得的土地使用权用于土地开发,应将土地使用权的取得成本计入"开发成本"中,即借记"开发成本--土地开发" 科目,贷记"银行存款"、"应付账款"等.

2.用于商品房开发的土地使用权

根据企业会计准则,房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物,相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑成本,即借记"开发成本--房屋开发" 科目,贷记"银行存款"、"应付账款"等.

3.自建用房的土地使用权

房地产开发企业取得的土地使用权用于自建用房等地上建筑物时,土地使用权的取得成本直接计入"无形资产"账户,且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本,而仍作为无形资产进行核算,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧.为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税,计入"无形资产"账户.如果取得的土地暂时没有确定使用用途,计入"无形资产--土地使用权"账户.

4.用于赚取租金的土地使用权

企业改变土地使用权的用途,将其作为用于对外出租时,应将其转为"投资性房地产".

5.取得土地使用权后需缴纳各种税费

契税、耕地占用税记入土地取得成本,印花税和城镇土地使用税记入"税金及附加",注意不再计入"管理费用".

土地成本抵扣增值税账务处理怎么做?税法上是支持房地产企业的土地成本抵扣增值税,具体抵扣的账务处理可以参考本文介绍的内容,按照相应的分录来入账处理.只是,在进行抵扣税费时也要根据当地税务局公布的最新政策来处理.